Artigos | Postado no dia: 23 setembro, 2026
STF julga imunidade de ITBI na integralização de Imóveis no capital por empresas imobiliárias e holdings patrimoniais
Transferir imóveis para uma empresa é uma operação frequente na organização de patrimônios familiares e empresariais.
Entre os custos que precisam ser avaliados está o ITBI, imposto municipal que pode representar uma despesa significativa dependendo do valor dos bens envolvidos.
Uma das questões mais discutidas hoje é se uma empresa que atua principalmente com compra, venda ou locação de imóveis pode usufruir da imunidade de ITBI na integralização de capital.
O Supremo Tribunal Federal analisa exatamente esse ponto no Tema 1.348 da repercussão geral. O julgamento ainda não terminou, mas já há maioria parcial favorável ao reconhecimento da imunidade mesmo para empresas com atividade imobiliária preponderante.
A decisão interessa diretamente a holdings patrimoniais, administradoras de bens próprios e outras sociedades que recebem imóveis de seus sócios para formação ou aumento do capital social.
Siga a leitura para entender o posicionamento atual sobre o tema.
O que está sendo julgado pelo STF no Tema 1.348?
A Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital.
O mesmo dispositivo constitucional menciona uma exceção relacionada às empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.
A discussão está justamente no alcance dessa ressalva.
Uma interpretação entende que a exceção ligada à atividade imobiliária também se aplica às transferências feitas para integralização de capital. Nesse caso, uma empresa cuja receita decorra predominantemente de operações imobiliárias poderia ser obrigada a recolher o imposto.
Outra leitura sustenta que essa restrição se aplica apenas às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, sem alcançar os imóveis entregues pelos sócios em realização do capital social.
É essa segunda interpretação que, até agora, reúne a maioria dos votos no STF.
O que o Tribunal precisa definir, portanto, não é se toda transferência de imóvel para uma holding é imune ao ITBI. A questão é mais específica: saber se a atividade imobiliária da empresa pode, por si só, afastar a proteção constitucional concedida à integralização de capital.
Como está o julgamento do Tema 1.348?
O julgamento foi suspenso em 16 de setembro de 2026 após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.
Até então, cinco ministros haviam votado pela aplicação da imunidade independentemente da atividade preponderante da empresa: Edson Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux.
Gilmar Mendes e Flávio Dino apresentaram entendimento diferente, defendendo que a imunidade não alcança a integralização quando a empresa adquirente possui atividade preponderante de compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
O placar, portanto, está em 5 a 2, mas o julgamento ainda não foi concluído.
Isso significa que existe uma maioria parcial favorável aos contribuintes, sem que ainda exista uma tese definitiva de repercussão geral.
O que é o ITBI na integralização de capital social?
A integralização acontece quando o sócio efetivamente entrega à empresa os bens ou valores que se comprometeu a aportar no capital.
Esse aporte pode ser feito em dinheiro, mas também por meio de imóveis.
Imagine uma empresa constituída com capital social de R$ 1 milhão. Um dos sócios subscreve R$ 600 mil e utiliza um imóvel para cumprir essa obrigação. O bem passa para o patrimônio da sociedade como forma de integralização da participação societária.
É justamente esse tipo de operação que envolve o ITBI na integralização de capital social.
A transmissão não se confunde com uma compra e venda comum. O imóvel é entregue à pessoa jurídica para formar ou aumentar o capital social, motivo pelo qual a Constituição prevê tratamento tributário específico.
Holding patrimonial paga ITBI ao receber imóveis dos sócios?
A pergunta “holding patrimonial paga ITBI” não admite uma resposta genérica.
É preciso identificar como o imóvel está sendo transferido para a empresa.
Se a sociedade compra o imóvel de um terceiro, a operação segue as regras normais de incidência do imposto. Se o próprio sócio utiliza o bem para realizar o capital que subscreveu, existe a proteção constitucional aplicada à integralização.
O Tema 1.348 deverá esclarecer se essa proteção pode ser negada apenas porque a sociedade atua predominantemente com imóveis.
Por isso, antes de concluir que uma holding patrimonial paga ITBI, é necessário verificar a origem da transferência, o valor destinado ao capital social, o objeto da empresa e o fundamento utilizado pelo município para exigir o tributo.
Por que a atividade preponderante da empresa importa?
O Código Tributário Nacional estabelece critérios para identificar quando uma atividade imobiliária é considerada preponderante.
Em linhas gerais, isso ocorre quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica, dentro dos períodos previstos em lei, decorre de venda ou locação de propriedade imobiliária ou da cessão de direitos relacionados à sua aquisição.
Essa regra é particularmente importante para holdings que concentram imóveis destinados à locação.
Durante anos, muitos municípios utilizaram a atividade preponderante como fundamento para negar a imunidade. O Tema 1.348 poderá modificar esse entendimento caso prevaleça a corrente atualmente majoritária no Supremo.
Se essa posição for confirmada ao final do julgamento, a atividade imobiliária, isoladamente, não será suficiente para afastar a imunidade de ITBI na integralização de capital.
Tema 796 e Tema 1.348: são questões diferentes
Outro julgamento do STF costuma aparecer quando se discute ITBI na integralização de capital social: o Tema 796.
Os dois precedentes tratam de matérias relacionadas, mas não respondem à mesma pergunta.
No Tema 796, o STF já decidiu que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Um exemplo ajuda.
Imagine que uma empresa tenha R$ 500 mil de capital a integralizar, mas receba um imóvel cujo valor considerado para a operação seja de R$ 800 mil.
A imunidade não alcança automaticamente os R$ 300 mil que ultrapassam o valor destinado ao capital social.
O Tema 1.348 trata de outra questão: saber se a atividade preponderantemente imobiliária da empresa pode afastar a imunidade sobre aquilo que efetivamente foi destinado à integralização.
Por isso, mesmo que a tese atualmente majoritária seja confirmada, isso não significa que qualquer transferência de imóvel para uma holding ficará livre de ITBI.
E como fica o valor do imóvel?
Esse é outro ponto que merece cuidado.
O Tema 796 definiu que o valor que exceder o capital social não fica abrangido pela imunidade. Ainda assim, continuam existindo discussões sobre a forma de identificar esse excedente e sobre qual base deve ser considerada.
Municípios podem adotar o valor venal ou critérios próprios de avaliação, enquanto o contribuinte pode ter utilizado outro valor na operação societária.
Por isso, a análise do ITBI na integralização de imóvel em holding não termina na comparação entre o valor do imóvel e o capital social.
É necessário verificar como o bem foi avaliado, qual parcela foi efetivamente destinada à integralização e qual metodologia está sendo utilizada pelo município.
Esse cuidado é especialmente importante quando existe diferença relevante entre o valor declarado na operação e o valor atribuído pela administração tributária.
O que pode mudar para as holdings patrimoniais?
Se a corrente atualmente majoritária no STF for confirmada, empresas que recebem imóveis em realização de capital não perderão a imunidade apenas porque suas receitas decorrem predominantemente de atividades imobiliárias.
Considere uma família que constitua uma holding para administrar quatro imóveis destinados à locação.
Os bens são transferidos pelos sócios para integralizar o capital da sociedade. O município, ao analisar a operação, entende que a empresa terá receitas majoritariamente imobiliárias e exige ITBI.
Se prevalecer o entendimento apresentado pelo relator no Tema 1.348, essa circunstância, isoladamente, não será suficiente para afastar a imunidade sobre a parcela destinada à integralização.
O ITBI na integralização de imóvel em holding, portanto, deve ser analisado a partir da operação societária como um todo, e não apenas do CNAE ou da atividade descrita no contrato social.
A decisão poderá beneficiar quem já pagou ITBI?
Pode haver fundamento para discutir a restituição de valores pagos em operações que sejam abrangidas pela tese final do STF.
Isso, porém, não significa que todo contribuinte que recolheu ITBI terá direito automático à devolução.
Será necessário avaliar a razão da cobrança, a estrutura da operação, os documentos societários, o prazo aplicável ao pedido de restituição e a existência de processo administrativo ou judicial anterior.
Há ainda outro ponto importante: o STF pode modular os efeitos da decisão.
A modulação permite que o Tribunal determine a partir de quando o entendimento produzirá efeitos ou estabeleça tratamento específico para determinadas situações já constituídas.
Se isso ocorrer, contribuintes que já tenham ações judiciais em andamento podem receber tratamento diferente daqueles que nunca questionaram a cobrança. Essa possibilidade, porém, depende da forma como o Supremo concluir o julgamento e não deve ser tratada como certa antes da decisão final.
Quem já recolheu valores expressivos pode submeter a documentação a um advogado tributarista para verificar se existe fundamento para discutir a cobrança e como a operação se relaciona com os Temas 796 e 1.348.
FAQ sobre ITBI, holding patrimonial e Tema 1.348
Holding patrimonial paga ITBI na transferência dos imóveis?
Depende de como o imóvel é transferido. Quando o bem é utilizado para integralizar o capital social, existe previsão constitucional de imunidade. O Tema 1.348 definirá se a atividade imobiliária preponderante pode afastar essa proteção.
O STF já decidiu que holdings não pagam ITBI?
Não. O julgamento do Tema 1.348 ainda não terminou. Existe maioria parcial de cinco votos favoráveis à imunidade independentemente da atividade preponderante e dois votos em sentido contrário.
Qual é a diferença entre o Tema 796 e o Tema 1.348?
O Tema 796 trata do limite da imunidade quando o valor do imóvel supera o capital social a ser integralizado. O Tema 1.348 discute se a atividade imobiliária preponderante da empresa afasta a imunidade sobre a própria integralização.
Toda integralização de imóvel é imune ao ITBI?
Não. É necessário verificar se a transferência efetivamente corresponde à realização do capital social, qual valor está sendo integralizado e se existe parcela excedente. Operações simuladas ou fraudulentas também podem ser questionadas pelo Fisco.
Como funciona o ITBI na integralização de imóvel em holding?
O ITBI na integralização de imóvel em holding depende da forma de transferência, do valor destinado ao capital social, da avaliação do bem e da fundamentação utilizada pelo município. O Tema 1.348 acrescenta a discussão sobre a atividade imobiliária da sociedade.
Quem já pagou ITBI pode pedir restituição?
Pode existir fundamento para restituição, mas cada caso deve ser analisado individualmente. Também é necessário aguardar a conclusão do Tema 1.348 para saber se o STF fará alguma modulação dos efeitos da decisão.
Conclusão
O Tema 1.348 pode definir uma questão importante para empresas que recebem imóveis de seus sócios em realização do capital social: saber se a atividade de compra, venda ou locação de imóveis é suficiente para afastar a imunidade constitucional.
Até setembro de 2026, o STF possui maioria parcial favorável à imunidade, mas o julgamento permanece sem conclusão.
Ao mesmo tempo, o Tema 796 já estabelece um limite importante: a proteção não alcança a parcela que exceder o capital social a ser integralizado.
Por isso, analisar o ITBI na integralização de capital social exige observar a operação concreta, o valor destinado ao capital, a forma de avaliação dos imóveis, a atividade da empresa e o motivo utilizado pelo município para cobrar o imposto.
Uma eventual decisão favorável no Tema 1.348 poderá ampliar a segurança jurídica para empresas imobiliárias e holdings patrimoniais, mas não transformará toda transferência de imóveis para sociedades em uma operação automaticamente imune ao ITBI.
