ITBI só pode ser cobrado após registro do imóvel
O Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou que o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só pode ser cobrado após o registro da escritura pública do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse entendimento foi consolidado no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo n.º 1.294.969, finalizado no dia 12 de fevereiro de 2021.
O STF reconheceu a Repercussão Geral do tema, que deu origem ao Tema 1124 e orientará outras decisões pelo Brasil.
A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Até então, muitos cartórios e Tribunais entendiam que o ITBI já poderia ser cobrado desde a assinatura do compromisso de compra e venda do imóvel. Porém, o compromisso de compra e venda não transfere a propriedade, é apenas um negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si e a venda a terceiro comprador. Por esse motivo, muitos contribuintes questionavam esta cobrança. Afinal, o fato gerador da incidência do ITBI é a transmissão do bem; logo, esse tributo não deveria incidir antes que a transmissão fosse efetivamente concretizada.
Destaque-se que, no caso de venda de imóvel, a transmissão do imóvel não se dá apenas com o compromisso de compra e venda, nem mesmo com o mero fechamento do negócio, ou com a assinatura da escritura de compra e venda. Ela se dá com o efetivo registro da escritura no Cartório. A exigência do ITBI antes deste fato não encontra fundamento na Constituição Federal.
No Recurso julgado pelo STF, os contribuintes solicitavam uma declaração de nulidade da exigência de recolhimento de ITBI por conta da cessão de direitos atinentes ao instrumento de compromisso de compra e venda de imóvel. O Tribunal de segunda instância decidiu em favor deles, afirmando que “é descabida a exigência tributária feita pelo Município, no que tange ao recolhimento do ITBI, vez que a obrigação tributária nasce com o registro imobiliário; já que não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.”
O STF confirmou a decisão, citando ainda outros precedentes, no sentido de que “a cobrança do Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Imóveis está vinculada à existência de registro do instrumento no cartório competente” (AI 646.443-AgR, Rel. Min. Marco Aurélio, Primeira Turma, DJE 24/4/2009).
A decisão do STF, com fixação do Tema 1124, traz mais segurança jurídica para contribuintes em todo o país.
Dessa forma, os contribuintes que sejam cobrados pelos respectivos Municípios acerca do ITBI antes do registro da escritura de transferência do imóvel podem entrar com processo administrativo, ou, caso não obtenham êxito, com processo judicial.
Estamos à disposição para maiores esclarecimentos sobre o tema abordado neste artigo, que tem natureza informativa e não substitui uma consulta jurídica.
Consulte advogados especializados em Direito Tributário para obter orientações personalizadas e/ou tomar as medidas cabíveis.
