Base de cálculo do ITBI: decisão do STJ afasta vínculo com IPTU e adoção de valor venal fixado pelo Fisco
Por unanimidade, em 24 de Fevereiro de 2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp 1.937.821/SP, definiu que a base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é desvinculada da base de cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e também não se sujeita à adoção de valor venal fixado pelo Fisco. Como o julgamento foi realizado na sistemática de recursos repetitivos, o entendimento deverá ser adotado pelos Tribunais de todo o Brasil.
Diferenças de ITBI e IPTU
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) incide quando há transmissão de bens imóveis e direitos, ou seja, trata-se de um imposto obrigatório que é cobrado do comprador de um imóvel pela prefeitura do local em que o imóvel está localizado. Já o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto que tributa anualmente a propriedade de bem imóvel localizado em zona urbana.
No julgamento do REsp 1.937.821/SP, foram fixadas as teses abaixo, sob o rito dos Recursos Repetitivos:
I – “A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizado como fins de tributação”.
II – “O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastado pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio”.
e
III – “O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em normativo por ele estabelecido unilateralmente”.
De acordo com os Ministros, a base de cálculo do IPTU considera elementos mais amplos e objetivos, que não se alinham à realidade de cada operação de transmissão de propriedade imobiliária efetivamente realizada. A base de cálculo do ITBI considera efetivamente o valor real de mercado do imóvel individualmente, o que abrange uma cadeia maior de fatores. Os Ministros decidiram que a Administração Pública não poderá determinar antecipadamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência – um tipo de tabela – definido pela própria Administração Pública de modo unilateral, pois isso resultaria na definição da base de cálculo do imposto sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.
Portanto, deve prevalecer o valor objeto da transação e caso o Fisco discorde, deverá impugnar através de processo administrativo com o propósito de atribuir o novo valor, conforme procedimento previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
Em se tratando especificamente do IPTU, a Prefeitura define de ofício qual será o valor do imposto anual, tendo por base uma “planta genérica” de valores aprovada pelo poder legislativo local, considerando condições amplas e objetivas – como, por exemplo – a localização e a metragem do imóvel. Os Ministros afirmaram que a planta genérica de valores para a apuração da base de cálculo do IPTU é definida por Lei em sentido estrito e justamente por este motivo não poderá ser aplicada como critério objetivo para definir qual será a base de cálculo de outro tributo, respeitando assim o princípio da estrita legalidade tributária.
Como podemos ajudar?
O escritório ANGARE E ANGHER ADVOGADOS será um excelente parceiro da sua empresa para sanar dúvidas a respeito de como deve ser realizada a base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), bem como diagnosticar as áreas e atividades de sua empresa que potencialmente possam ser afetadas por esta matéria, mapeando os processos e atividades que se enquadrem como aptas para alterações.
Nossa banca é especializada em Direito Tributário; com atuação em todos os níveis de complexidade, inclusive demandas administrativas. Possuímos capilaridade e oferecemos soluções personalizadas para a sua empresa, com consultoria tributária e elaboração de pareceres jurídicos. Visamos à prevenção de litígios, minimização de prejuízos, gerência de crises institucionais ou dano à imagem, demandas judiciais e planejamento estratégico, incluindo planejamento tributário. Entre em contato conosco para esclarecer as suas dúvidas!
1) Endereço do website – https://www.angareeangher.com.br/
2) Instagram – LinkedIn https://www.linkedin.com/company/angare-e-angher-advogados-associados
3) E-mail falecom@angare.com.br
4) Rua Visconde de Itaboraí, 419 – Tatuapé São Paulo – SP CEP 03308-050
5) Telefones: (11) 2941-9100 e (11) 4508-6300
O conteúdo deste artigo é meramente informativo e não pode ser comparado a um parecer profissional sobre o assunto abordado. Os esclarecimentos sobre como é realizada a base de cálculo do ITBI devem ser sanados em consulta com profissional habilitado. Sugerimos consulta a um advogado especialista em Direito Tributário.
