Artigos | Postado no dia: 13 março, 2026

Locação de Imóveis no Novo IVA: Como a Reforma Tributária Redesenha o Cenário para Pessoas Físicas, Holdings e Fundos Imobiliários

A Reforma Tributária sobre o consumo, estruturada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2024, inaugurou um novo modelo de tributação no Brasil: o IVA Dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Entre os diversos setores impactados, a locação de imóveis, antes imune ao PIS, COFINS, ICMS e ISS — passa a integrar a base do novo IVA, trazendo efeitos práticos para locadores pessoas físicas, holdings imobiliárias e fundos de investimento.

As novas regras começam a produzir efeitos gradualmente, CBS em 2027 e IBS em 2029, mas as decisões estratégicas relacionadas ao regime de transição precisam ser tomadas imediatamente.

Nesse contexto, trazemos um panorama técnico, completo e atualizado com base legal.

Acompanhe até o final!

O Marco Normativo da Tributação da Locação no IVA Dual

A nova estrutura de tributação define que operações com bens e serviços, inclusive locações, passam a integrar a base da CBS (tributo federal) e do IBS (tributo compartilhado entre estados e municípios).

Diante disso, a Emenda Constitucional 132/2023 determina que a tributação será não cumulativa:

1. Com créditos amplos para despesas vinculadas;
2. Com alíquotas uniformes, ressalvadas exceções;
3. Com regime de transição para contratos antigos.

A Lei Complementar 214/2024 especifica que locações de bens imóveis são economicamente equivalentes à prestação de serviços e, portanto, incidem no modelo do IVA, salvo exceções residuais previstas nos regimes específicos.

Pessoa Física Locadora: Quando Surge a Obrigação de Pagar IBS e CBS?

A pessoa física não é automaticamente contribuinte do IVA. A Lei Complementar 214/2025 estabeleceu critérios objetivos para definir o que é “habitualidade” para pessoas físicas e jurídicas, determinando que o volume de receita e número de imóveis definirá se o locador é ou não contribuinte.

Isso significa que pequenos locadores eventuais podem não sofrer incidência imediata, mas locadores com múltiplos imóveis, renda significativa ou gestão profissional passam a ser alcançados.

Alíquota reduzida

A LC 214/2024 prevê alíquota reduzida para locação, mediante aplicação de redutor legal na base de cálculo, de modo a ajustar a carga tributária efetiva.

IRPF permanece inalterado

A tributação de renda segue pela Lei nº 7.713/1988 e pelo Regulamento do IR continua independente do IVA: O locador mantém a rotina de apuração e recolhimento do IRPF sobre aluguéis.

Regime de Transição para Contratos Antigos

Os contratos de locação assinados até 16/01/2025, com prazo determinado, puderam aderir ao regime de transição, pagando 3,65% sobre a receita, sem direito a créditos, até o término do prazo original do contrato.

Atenção: Nos contratos comerciais, o benefício somente se preserva para aqueles que realizaram o registro em cartório até 31/12/2025, conforme orientação prática derivada da EC 132 e da LC 214.

Para os novos contratos ou contratos sem adesão à transição incidem:

1. Alíquota reduzida do IVA (IBS + CBS);
2. Regime de créditos para despesas relacionadas à atividade (administração, manutenção, condomínios, honorários, etc).

Qual o tratamento da Reforma Tributária quanto ao IVA para Holding Patrimonial?

A holding patrimonial continua sujeita ao IRPJ, CSLL, PIS/COFINS até 2026, e passa a recolher IBS e CBS a partir de 2027/2029.

Principais mudanças:

1. Receitas de locação entram automaticamente no regime do IVA;
2. Há alíquota efetiva reduzida devido ao redutor específico;
3. No regime geral, a holding pode aproveitar créditos relacionados à atividade imobiliária.

Transição para contratos antigos

Seguem as mesmas regras da pessoa física:

1. Alíquota de 3,65% sobre a receita;
2. Sem direito ao desconto de créditos até o fim do prazo original do contrato.

Como fica a imunidade do ITBI na Integralização de Imóveis em Holding?

O tema aguarda definição sobre a reconhecimento da imunidade para todas as empresas, inclusive empresas do ramo de administração de imóveis (incluídas as holdings), excetuados apenas os casos em que a integralização dos imóveis se der em razão de cisão, fusão, incorporação ou extinção de pessoa jurídica, conforme discussão pendente no Tema 1.348 no STF.

Fundos Imobiliários (FII) e os Reflexos do IVA

Os Fundos de Investimento Imobiliário não são contribuintes do IBS nem da CBS.
Todavia, isso traz consequências diretas como:

1. O locatário não terá créditos: Como o FII não é contribuinte, quem paga aluguel não poderá se creditar do IVA, elevando o custo efetivo da operação.
2. Isenção do cotista pessoa física permanece: Desde que cumpridos os requisitos tradicionais:
   1. Cotas negociadas exclusivamente em mercado regulamentado;
   2. Mínimo de 100 cotistas;
   3. Participação individual inferior a 20%.
   4. Grupos familiares não podem deter 40% ou mais das cotas.

3. Custos operacionais podem subir: Prestadores de serviços como administradores, gestores, advogados, corretores e empresas de manutenção poderão repassar o IVA em suas notas, elevando despesas do fundo.

O Que Fazer Agora: Principais Orientações Estratégicas

As principais decisões em cada caso envolvem:

1. Para pessoa física:
   1. Avaliar se haverá enquadramento como contribuinte.
   2. Acompanhar a adequação à emissão de notas fiscais com os novos tributos.
   3. Manter documentação organizada para aproveitamento de créditos.
   4. Continuar apuração do IRPF normalmente.
2. Para holdings:
   1. Analisar contratos por tipo (comercial x residencial).
   2. Ajustar controles contábeis para créditos do IVA.
   3. Avaliar impacto no fluxo de caixa e formação de preços.
3. Para FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários):
   1. Revisar contratos de locação.
   2. Avaliar repasses de custos dos prestadores de serviços.
   3. Incluir projeções tributárias no relatório gerencial.
   4. Monitorar próximas regulamentações do IBS e da CBS.

Por fim, a reforma tributária inaugura um novo regime de tributação que transforma profundamente a locação de imóveis no Brasil.

Pessoas físicas, holdings e FIIs enfrentarão mudanças estruturais na carga tributária, na formação de preços, nos contratos e na gestão de créditos.

Contudo, é essencial a análise de especialistas no assunto em cada caso concreto, de forma a auxiliar na decisão estratégica, readequar contratos e preparar controles internos.

Quem se antecipar estará melhor posicionado para enfrentar o novo cenário tributário brasileiro a partir de 2027.

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